Apartman ya da site yaşamının en çok tartışılan konularından biri aidat meselesidir. Her ay ödenen bu tutarın neye göre hesaplandığı, kimin ödeyeceği ve itiraz edilip edilemeyeceği sıkça merak edilir. Bu yazıda aidat ücretinin ne olduğunu, hukuki dayanağını ve belirlenme sürecini genel hatlarıyla ele alıyoruz.
Aidat Ücreti Nedir?
Aidat ücreti nedir diye sorulduğunda akla gelmesi gereken şey, birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda ortak giderleri karşılamak üzere kat maliklerinden ya da bina sakinlerinden düzenli olarak toplanan paradır. Bir binada yalnızca daireler yoktur; merdivenler, asansör, çatı, bahçe, otopark, kazan dairesi gibi herkesin birlikte kullandığı alanlar da vardır. Bu alanların bakımı ve işletilmesi bir maliyet doğurur ve bu maliyet ortaklaşa üstlenilir.
Aidatın kapsamına genellikle şu kalemler girer:
- Ortak alanların elektrik ve su giderleri,
- Asansör bakımı ve periyodik kontrolleri,
- Temizlik, bahçe bakımı ve çöp toplama hizmetleri,
- Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da yönetici gibi çalışanların ücretleri ve sigorta primleri,
- Merkezi sistem varsa ısınma ve sıcak su giderleri,
- Küçük onarımlar ile binanın sigorta giderleri,
- Yönetim ve muhasebe masrafları.
Sitelerde havuz, spor salonu, çocuk parkı ve sosyal tesis gibi alanların bulunması, giderleri ve dolayısıyla aidatı yükseltir. “Aidat ücreti ne kadar” sorusunun tek bir cevabının olmamasının nedeni de budur; tutar binanın yaşına, büyüklüğüne, sunulan hizmetlere ve bulunduğu bölgeye göre büyük farklılık gösterir.
Apartman Aidat Parası Yasal Mı?
Evet, apartman aidatı yasal bir yükümlülüktür. Dayanağını Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan alır. Kanuna göre kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve işletilmesi için gereken giderlere katılmak zorundadır. Bir kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ya da kendi dairesinin durumu nedeniyle bu hizmetlere ihtiyaç duymadığını öne sürerek ödemeden kaçınamaz. Örneğin zemin katta oturan birinin asansörü kullanmadığını söylemesi, kural olarak onu asansör giderinden kurtarmaz.
Aidatı Kimler Öder?
Aidatın asıl borçlusu kat malikidir. Bununla birlikte dairede kiracı oturuyorsa, kullanıma bağlı olağan giderleri uygulamada kiracı öder. Kanun, kiracıyı da aidat borcundan malikle birlikte sorumlu tutar; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödemeyi kirasından düşebilir. Genel kabul gören ayrım şöyledir:
- Temizlik, ortak elektrik, su, asansör bakımı, görevli ücreti gibi kullanımdan doğan olağan giderler kiracıya aittir.
- Çatı onarımı, dış cephe boyası, mantolama, asansörün yenilenmesi gibi binanın değerini koruyan ya da artıran büyük giderler ev sahibine aittir.
Bu paylaşım kira sözleşmesinde farklı düzenlenmiş olabilir, bu nedenle sözleşmenizi kontrol etmeniz yararlı olur.
Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Aidatını ödemeyen kişi hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanun, geciken ödemeler için gecikme tazminatı da öngörür. Yönetim planında farklı bir oran belirlenmiş olabileceğinden, binanızın yönetim planına bakmanız gerekir. Uzun süre ödenmeyen borçlar, faiz ve yargılama giderleriyle birlikte ciddi tutarlara ulaşabilir.
Aidat Ücreti Nasıl Belirlenir?
Aidat, yöneticinin tek başına ve keyfi olarak belirleyebileceği bir rakam değildir. Süreç belirli kurallara bağlıdır ve temelinde binanın yıllık gider tahmini yer alır.
İşletme Projesi ve Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu, olağan toplantısında gelecek dönemin tahmini gelir ve giderlerini görüşür ve bir işletme projesini kabul eder. Kurul böyle bir proje hazırlamamışsa yönetici bu projeyi kendisi hazırlar. İşletme projesinde bir yıllık tahmini gider toplamı, bu giderden her kat malikine düşecek pay ve toplanacak avans tutarı gösterilir. Proje kat maliklerine ve kiracılara duyurulur. Duyurudan sonra kanunda öngörülen süre içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. İtiraz hâlinde konu kat malikleri kurulunda yeniden görüşülür; sonuç alınamazsa mahkemeye başvurulabilir.
Giderler Nasıl Paylaştırılır?
Paylaşımda öncelikle binanın yönetim planına bakılır. Yönetim planında özel bir hüküm yoksa kanundaki genel kural uygulanır:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır.
- Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderler arsa payı oranında paylaştırılır.
Bu nedenle aynı binada büyük dairenin ya da dükkânın bazı kalemlerde daha yüksek pay ödemesi olağandır. Merkezi ısınma giderlerinde ise ısı pay ölçer sistemleri ve ilgili mevzuat dikkate alınır.
Aidata Nasıl İtiraz Edilir?
Aidatın fahiş olduğunu ya da usulüne uygun belirlenmediğini düşünüyorsanız önce yönetimden işletme projesini ve gider belgelerini görmeyi talep edebilirsiniz. Kat maliklerinin hesapları inceleme hakkı vardır. Sorun çözülmezse konuyu kat malikleri kurulu gündemine taşıyabilir, sonuç alamazsanız yasal yollara başvurabilirsiniz. Bu aşamada bir avukattan destek almak sürecin doğru yürütülmesini sağlar.
Kısacası aidat, ortak yaşamın sürdürülebilmesi için yasal olarak ödenmesi gereken ve belirli kurallara göre hesaplanan bir katkı payıdır. Tutarın adil olup olmadığından emin olmak için yönetim planınızı ve işletme projesini incelemeniz, toplantılara katılarak söz hakkınızı kullanmanız en sağlıklı yoldur. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebildiğinden, anlaşmazlık durumunda bir hukukçuya danışmanızı öneririz.
