Kirasını ödemeyen kiracı, mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı ve en çok yıpratan sorunlardan biridir. Öfkeyle hareket etmek yerine hukukun öngördüğü adımları sırasıyla izlemek, hem alacağın tahsilini hem de gerekirse tahliyeyi mümkün kılar. Bu yazıda izlenebilecek yolları, icra takibinin nasıl başlatıldığını ve örnek bir ihtarname metnini bulacaksınız.
Kirasını Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılır?
İlk adım her zaman iletişim kurmaktır. Gecikmenin geçici bir sıkıntıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığını öğrenmek ve mümkünse bir ödeme planı üzerinde anlaşmak, uzun bir hukuki süreçten daha hızlı sonuç verebilir. Anlaşma sağlanamıyorsa şu hukuki yollar gündeme gelir:
- Yazılı ihtar göndermek: Kiracıya noter aracılığıyla ihtarname çekilir, borcunu ödemesi için süre verilir ve ödememesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kanun bu süre için bir alt sınır belirlemiştir.
- İcra takibi başlatmak: Ödenmeyen kiralar için icra dairesine başvurulur; talep edilirse aynı takipte tahliye de istenebilir.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kiracı bir kira yılı içinde kirasını zamanında ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira döneminin sonunda kanundaki süreye uyarak dava açabilir.
- Depozito ve kefile başvurmak: Sözleşmede güvence bedeli ya da kefil varsa, alacak bu yollarla da karşılanmaya çalışılabilir.
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun yanıtı kesinlikle “kendi imkânlarınızla” değildir. Kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, elektriği ya da suyu kestirmek hukuka aykırıdır ve ev sahibini cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Tahliye yalnızca icra dairesi ya da mahkeme kararıyla gerçekleştirilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl İcraya Verilir?
Kira ödemeyen kiracı hakkında icra takibi başlatmak için ihtarname çekmiş olmak zorunlu değildir; doğrudan icra dairesine gidilebilir. Süreç genel olarak şöyle ilerler:
- Belgeleri hazırlayın: Yazılı kira sözleşmesi, ödenmeyen ayları gösteren banka dökümleri ve varsa daha önce gönderilen ihtarlar bir araya getirilir.
- Takip talebinde bulunun: Taşınmazın bulunduğu ya da kiracının yerleşim yerindeki icra dairesine başvurulur. Talepte yalnızca alacağın tahsili istenebileceği gibi, tahliye de talep edilebilir. Tahliye istemli takipte bu talebin açıkça yazılması gerekir.
- Ödeme emri tebliğ edilir: İcra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir. Bu belgede kiracıya itiraz etmesi için bir süre ve borcu ödemesi için ayrı bir süre tanınır. Süreler kiralananın türüne göre kanunda belirlenmiştir.
- Kiracı öder, itiraz eder ya da sessiz kalır: Borç süresinde ödenirse takip sona erer. Kiracı itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı verilmesini isteyebilir; ayrıca haciz yoluyla alacağın tahsiline geçilebilir.
- İtiraz hâlinde: Kiracı borca ya da imzaya itiraz ederse takip durur. Kiraya veren, itirazın kaldırılması ya da iptali için mahkemeye başvurur. Yazılı ve imzası inkâr edilmemiş bir sözleşme bu aşamada büyük kolaylık sağlar.
- Tahliyenin uygulanması: Mahkeme tahliyeye karar verirse, icra dairesi kararı uygular ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.
Kira uyuşmazlıklarından doğan bazı davalar için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Hangi yolun arabuluculuğa tabi olduğu ve sürelerin nasıl işlediği teknik konular olduğundan, takibi bir avukat aracılığıyla yürütmek hak kaybı riskini azaltır. Harç ve masraflar alacak tutarına göre değişir; güncel bilgiyi icra dairesinden öğrenebilirsiniz.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtarname Örneği
İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin ispatı açısından en güvenli yoldur. Aşağıdaki kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği genel bir taslaktır ve somut duruma göre uyarlanmalıdır.
İHTARNAME
- İhtar eden (kiraya veren): Adı soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi
- Muhatap (kiracı): Adı soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi
- Konu: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshi ve yasal yollara başvurulacağının ihtarıdır.
Açıklamalar:
- Muhatap, maliki bulunduğum (açık adres) adresindeki taşınmazda, (tarih) başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktadır.
- Sözleşme gereği aylık kira bedeli (tutar) olup her ayın (gün) tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
- Muhatap, (aylar ve yıl) dönemlerine ait toplam (tutar) kira bedelini bugüne kadar ödememiştir.
- Bu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde (konut ve çatılı iş yerleri için yasal süre yazılır) belirtilen borcun (banka ve IBAN bilgisi) hesabına ödenmesini; aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedileceğini, tahliye ve alacağın tahsili için yasal yollara başvurulacağını, doğacak tüm masraf ve vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtar ederim.
Tarih ve imza: İhtar edenin adı soyadı ve imzası.
İhtarnamede borcun hangi aylara ait olduğunun ve tutarın açıkça yazılması, verilen sürenin yasal alt sınırın altında olmaması ve fesih uyarısının yer alması önemlidir. Bu unsurlardan biri eksikse ihtar beklenen sonucu doğurmayabilir.
Kirasını ödemeyen kiracı karşısında en sağlıklı yol; önce konuşmak, sonuç alınamazsa belgeleri toplayıp ihtarname ve icra gibi yasal adımları sırasıyla izlemektir. Burada verilen bilgiler geneldir; süreler ve usul hataları telafisi zor sonuçlar doğurabileceğinden bir avukattan destek almanız önerilir.
