Satış Vaadi Sözleşmesi, bir malın satışının hemen değil ileri bir tarihte yapılacağına dair tarafların birbirine verdiği sözün yazıya dökülmüş hâlidir. Özellikle inşaat hâlindeki konutların alımında ve tapu devrinin hemen yapılamadığı durumlarda başvurulur. Bu yazıda sözleşmenin ne olduğunu, taşınmazlarda nasıl kurulduğunu ve hangi hâllerde yapılamayacağını ele alıyoruz.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış Vaadi Sözleşmesi nedir sorusunun yanıtı, hukuktaki “ön sözleşme” kavramında saklıdır. Taraflar bu sözleşmeyle asıl satış sözleşmesini ileride yapmayı karşılıklı olarak taahhüt eder. Satıcı malı devretmeyi, alıcı da bedelini ödeyerek satın almayı vaat eder. Mülkiyet bu aşamada el değiştirmez; yalnızca tarafların birbirinden satışın gerçekleştirilmesini isteme hakkı doğar.
Bu sözleşmeye genellikle şu durumlarda ihtiyaç duyulur:
- Taşınmaz henüz inşaat aşamasındadır ve kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamıştır.
- Alıcı bedelin tamamını ödeyecek durumda değildir, taksitle ödeme yapılacaktır.
- Tapuda devri geçici olarak engelleyen bir durum vardır ve giderilmesi beklenmektedir.
- Taraflar koşullar olgunlaşana kadar birbirlerini bağlamak istemektedir.
Sözleşmede tarafların kimlikleri, satışa konu malın açık tanımı, satış bedeli, ödeme planı ve devir tarihi gibi temel unsurların yer alması gerekir. Cezai şart, teslim koşulları ve gecikme hâlinde uygulanacak hükümler de sıklıkla eklenir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Uygulamada en sık karşılaşılan tür, taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi olarak bilinir. Ev, arsa, tarla ya da iş yeri gibi taşınmazların ileride devredileceği bu sözleşmeyle güvence altına alınır.
Şekil şartı
Taşınmazlara ilişkin satış vaadinin geçerli olması için resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu işlem noter huzurunda, noterin bizzat düzenlediği bir sözleşmeyle gerçekleştirilir. Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladıkları ya da emlak ofisinde düzenlenen yazılı belgeler, kural olarak geçerli bir satış vaadi oluşturmaz. Son yıllarda yapılan düzenlemelerle noterlerin taşınmaz satışındaki yetkileri genişletildiğinden, güncel uygulamayı noterden ya da tapu müdürlüğünden teyit etmek yararlı olur.
Tapuya şerh
Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh zorunlu değildir, ancak alıcıya önemli bir koruma sağlar. Şerh verildiğinde alıcının hakkı, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Böylece satıcının aynı taşınmazı başka birine satması riski azalır. Şerhin etkisi kanunda öngörülen süreyle sınırlıdır; bu süre içinde satış yapılmazsa şerhin sağladığı koruma sona erer.
Satıcı devirden kaçınırsa
Satıcı, sözünü tutmayıp tapuda devri yapmazsa alıcı mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bunun için alıcının kendi edimini, yani bedel ödeme borcunu yerine getirmiş ya da getirmeye hazır olması beklenir. Sözleşmeden doğan haklar zamanaşımına tabidir; ancak taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmiş olması gibi durumlar bu konuda farklı sonuçlar doğurabilir. Hak kaybı yaşamamak için süreleri bir avukatla değerlendirmek gerekir.
Masraflar
Noterde düzenleme sırasında harç, damga vergisi ve noter ücreti gibi kalemler ortaya çıkar. Tutarlar sözleşme bedeline göre değişir ve her yıl güncellenir; kesin rakamı işlemi yapacağınız noterden öğrenebilirsiniz.
Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamayacak Haller
Her durumda geçerli bir satış vaadi kurmak mümkün değildir. Aşağıdaki hâllerde sözleşme ya hiç yapılamaz ya da yapılsa bile hüküm doğurmaz.
- Resmî şekle uyulmaması: Taşınmazlar için noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir.
- Ehliyet eksikliği: Taraflardan birinin fiil ehliyetinin bulunmaması, örneğin küçük ya da kısıtlı olması hâlinde yasal temsilcinin ve gerektiğinde mahkemenin izni aranır.
- Yetkisiz kişiyle yapılması: Taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi olmayan ya da geçerli bir vekâletnamesi bulunmayan kişinin verdiği vaat, maliki bağlamaz.
- Aile konutunda eş rızasının olmaması: Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, malik olmayan eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemler geçersizlikle karşılaşabilir.
- Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde diğer hak sahiplerinin durumu: Miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetinde tek bir mirasçının taşınmazın tamamı için vaatte bulunması, diğerlerinin onayı olmadan sonuç doğurmaz.
- Konunun imkânsız ya da hukuka aykırı olması: Devri kanunen yasak olan, kamu malı niteliği taşıyan ya da özel mülkiyete konu olamayan yerler için satış vaadi yapılamaz.
- Edinim kısıtlamaları: Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalar ile tarım arazilerinin bölünmesine dair kurallar gibi özel düzenlemeler, sözleşmenin ifasını engelleyebilir.
Ayrıca taşınmaz üzerinde haciz, ipotek ya da ihtiyati tedbir gibi kayıtların bulunması sözleşme yapılmasını her zaman engellemese de devri güçleştirebilir. İmzadan önce güncel tapu kaydını incelemek bu yüzden önemlidir.
Satış Vaadi Sözleşmesi, doğru kurulduğunda alıcıya da satıcıya da güvence sağlayan güçlü bir araçtır. Bu yazı genel bilgi vermeyi amaçlar; sözleşmeyi imzalamadan önce tapu kayıtlarını kontrol etmek ve bir avukattan ya da noterden destek almak olası hak kayıplarının önüne geçer.
